为全面做好品质小区建设，进一步抓好物业服务及住宅区小区精细化管理工作，针对小区管理服务现状、存在问题的主要表现，现就主要对策思考如下：
一、物业服务与住宅小区管理的现状
1、业主委员会基本能按规范要求成立，但个别业委会在选举过程中仍然存在程序不严谨、对成员的合法性代表性把关不严、造成工作不能正常开展的情况；物业公司资质普遍符合要求、招录规范，但物业服务水平普遍较差，造成收费困难、收费率低等情况较为突出，如我街道物业收费率最高的是95.5%，最低的为36%（个别仅为8%），平均收费率也只有66.87%；共14家物业公司收费率在70%以上的有9家，收费率在50%以下的有4家。
2、所有房产开发商在业主入住初期，用的都是自身旗下的物业服务公司，但普通存在收费高（最高2.9元）、服务质量低、业主反映强烈的情况，及至使部分小区业主慌不择路而多次更换物业公司（金信翰林苑），使一些应是保质期内处理的遗留问题拖延至保质期外仍没得到妥善处理，造成存在的问题越积越多，处理难度越大。
3、住宅小区工程没有竣工验收移交1个（皇庭骏景），两供基金不能如数缴纳的有8个（如皇庭、金信、恒信、康和、骏仕、和泽、和效、宏源）；小区公共设施和基础设施的运行维护换补也没有及时进行（如金信翰林苑消防、所有小区技防、路灯、绿化等）；还有更改原规划将小区公共用房变为开发商有产权证的房产有5处（如金信翰林苑、警泰苑、和效、和泽苑、旗顺家园等）。
二、存在问题的主要表现
1、住宅小区内部分工程遗留问题处理难：有的施工单位不重视，反复处理不能解决问题，多数是以出了保质期或没有资金为借口不予维修处理，有的已不知去向，无法联系（如大华集团）。
2、物业公司与业主矛盾突出：主要因部分工程遗留问题不能及时处理，致使部分业主以此为由不缴物业费，引发较多业主不缴纳物业费。
3、问题的关键节点突破较难：一些物业公司在服务业主和获取利益这两方面上，体现利益为重、服务为轻的思想，只要物业费收缴难或收缴率低，就以无钱做事为由，使基本的服务也得不到保证，形成住宅遗留问题不能及时妥善处理-业主不满意-物业费收缴难-物业公司无钱做事-小区管理质量差-业主更不满意的恶性循环或怪圈。
三、主要对策
（一）、规范业主委员会组建和物业公司招录
1、业主委员会组建首先要保证业委会成员的合法性，其次要考虑业委会成员有较强的工作能力和在小区各类群体中具有广泛的代表性，在此基础上确定业委会成员候选人并依法、公平、公正完成选举，使其充分有效发挥群众自治组织的作用。
2、业主委员会招录物业服务公司，首先要严格把好资质准入关，其次要实施公开招录，并在认真分析研究参录物业公司服务菜单（服务项目、服务水准、分总价款、人员工资、规定利润等）的基础上，提交业主大会选定。
（二）、两条线管理法
第一条线：物业费收取和使用管理
1、按正常程序依法约定的物业费应全额收缴。一是对故意拖欠物业费用的重点户起诉法院强制收取。二是在条件成熟时（用户费卡的处理设备和操作需全部整合为一卡通用），可通过一卡制（水、电、气、暧、物管费一卡交费，物管费不缴，全部停用）方式解决收费难的问题。
2、为改善物业服务质量，物业费使用应在保证物业人员工资、合法利润及必要的绩效奖励的基础上，剩余资金用于住宅小区基础设施和公共设施的运行维护（物业费和两供基金都是业主缴纳的，资金使用量大的应动用两供基金）。物业费用支出应由物业公司、业主委员会、社区党委三家共同监督、共同管理。
第二条线：物业服务和工程遗留问题处理
1、物业日常服务不到位的问题，可通过降利润或对物业公司及人员实行绩效考核的办法予以解决。
2、辞退资质不符合要求和服务管理质量无改善（按服务质量考核排名实行末尾淘汰制）的物业公司。
3、为应处理工程遗留问题的开发商设置红黑榜。经相关专业部门鉴定和走访业主相结合的方法，认定为开发商（或工程建设方）应该处理的工程遗留问题（包括在保质期内应处理而遗留在保质期外仍未妥善处理的问题），通知所有涉及问题处理的开发商按规定时间完成处理任务，不能按时保质保量完成的，列入黑名单。被列入黑名单的施工企业，新区在今后发展建设过程中不再录用该企业，并取消对该企业的一切地方性政策支持；同时有政府欠款情况的，也将付款期限排在红名单企业之后。
4、因物业服务不到位、工程遗留问题处理不及时以及因此给业主造成一定损失的 ，在协商解决无果的情况下，可由业主通过法律维权的方式解决。(通讯员：白飞平）
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[责任编辑：李姗]
